آیا در 4 سال گذشته شرایط سکونت مردم آسان تر شد؟

به طور معمول پس از گذشت یک دوره فعالیت کابینه منتخب ریاست جمهوری، برآیندی از فعالیت های دولتمردان در 4 سال گذشته مرور می شود. این مهم توسط مراکز و اندیشکده های مختلف صورت می گیرد و کارشناسان، نظرات خود را در خصوص تاثیر سیاستهای اعمال شده، ابراز و در رسانه های مختلف منتشر می کنند. حال که زمان کوتاهی تا پایان فعالیت دولت دوازدهم مانده، گذری بر تاثیرات مثبت و منفی سیاستهای چهارسال گذشته متولیان تصمیم­گیری در بازار اجاره مسکن خواهیم داشت.

سامانه ملی املاک و اسکان، آخرین تیر دولت دوازدهم در بخش مسکن؛

در ابتدا باید به این نکته توجه داشته باشیم که در شرایط کنونی که سومین ماه سال 1400 را پشت سر میگذاریم، قیمت مسکن به طرز افسارگسیخته ای افزایش داشته و حتی اجاره آپارتمان 30 متری در تهران از عهده بسیاری از اقشار جامعه برنمی آید. اما سیاستهایی نیز در نظرگرفته شده که در بلندمدت می تواند این بخش بزرگ و اساسی را بهبود بخشد.

یکی راهکارهای اساسی تقویت بخش عرضه مسکن و بهبود بازار اجاره که متولیان تصمیم گیری در بخش مسکن توجه بسیاری روی آن داشتند، شناسایی و دریافت مالیات از خانه های خالی بود. این مهم پس از سالها در روزهای پایانی سال 99 به صورت رسمی شکل گرفت و بنا شد تا تمام مالکان، مشخصات ملک خود را در سامانه املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی ثبت کنند تا علاوه بر شناسایی واحدهای خالی، بتوان به صورت هدفمند برای تمام خانه ها سیاستگذاری کرد. به زبان ساده با رصد افزایش نرخ اجاره آپارتمان30 متری در تهران، برای افزایش تولید این متراژ خانه، مشوق در نظرگرفت و عرضه را با تقاضا متناسب کرد.

حال که چند ماه از اعلام راه اندازی سامانه املاک و اسکان میگذرد، بسیاری از مالکان ثبت املاک خود را در این سامانه معقول نمیدانند و از ترس اعمال ردیف های مختلف مالیاتی، از اعلام دارایی های ملکی خود ممانعت می کنند. گفتنی است مشارکت تمام مردم در این سامانه و یکپارچه سازی مشخصات املاک سراسر کشور میتواند ارزش افزوده های بسیاری برای مردم و سیاستگذاران به همراه داشته باشد. به طوری که با شناسایی زود هنگام افزایش نرخ اجاره آپارتمان در ارم، میتوان با اعمال سیاستهای بازدارنده، از افزایش بیش از حد آن جلوگیری کرد. در نتیجه آغاز این فرآیند بسیار امیدوار کننده است.

تعیین سقف افزایش اجاره بها؛ کیلید ایجاد ثبات در این بازار؛

یکی از اقداماتی که دولت سیزدهم باید بیش از پیش به آن بپردازد، تعیین حد افزایش اجاره­بها است. به طوری که مالکان نتوانند در هیچ شرایطی، اجاره بها را بیش از 25 درصد افزایش دهند. اما این سوال پیش می آید که در شرایط فعلی، این قانون می­تواند اعمال شود و ظرفیت رصد تمام معاملات در بازار مسکن وجود دارد؟

گفتنی است یک ناظر و یک مرجع اطلاعاتی نیاز است تا بتواند تمام معاملات ملکی را بسنجد و اعمال بازه قیمتی مورد نظر را رصد کند. سامانه اطلاعات بازار املاک (سابا) بستری است که مشاورین املاک باید اطلاعات معاملاتی که انجام می­دهند را در آنجا وارد کنند تا وزارت راه و شهرسازی و کارشناسان این بخش بتوانند از طریق مطالعه این آمارها، تمام معاملات انجام شده در شهرهای مختلف را رصد کرده و جامعه آماری کاملی از روند معاملات و قیمت های آنها داشته باشند. اما این سامانه قابلیت پردازش حجم زیادی از اطلاعات را ندارد و نمیتواند خطای مالکانی که بیش از ضریب مشخص شده اجاره بها دریافت میکنند را اعلام کند.

از این رو بهره برداری از هوش مصنوعی و بهره گیری از سامانه هایی که در این بستر فعالیت کرده اند، میتواند راهکار مناسب تری برای اعمال هرچه بهتر این قانون باشد. در این راستا مجموعه دانش بنیان کیلید یکی از بهترین مجموعه های فعال در بازار مسکن است که اطلاعات قیمت املاک را به صورت طبقه بندی شده در اختیار تمام مردم گذاشته است. گفتنی است اطلاعات سامانه کیلید و تکنولوژی هوش مصنوعی این مجموعه، ظرفیت اعمال چنین فیلترهایی را در اختیار دارد.

دولت دوازدهم و افزایش آگاهی ملکی مردم؛

کشورهای توسعه یافته، مسکن را به عنوان کالای مصرفی می دانند و به دلایل زیاد که یکی از مهمترین آنها تورم پایین و کنترل افزایش نرخ مسکن است، مالکیت خانه به این میزان که مردم کشور ما به آن اهمیت می­دهند مورد توجه نیست. گفتنی است قراردادهای اجاره در این کشورها بسیار بلندمدت عقد می­شود تا مستاجر با خیالی آسوده در آن خانه سکونت داشته باشد.

از این رو نیاز است تا با فرهنگ سازی و ایجاد ثبات در بازار، مسکن به یک کالای مصرفی تبدیل شود و مردم آن را به عنوان سرمایه نگهداری نکنند. گفتنی است این افزایش آگاهی مدتی است توسط سامانه کیلید در حال انجام بوده و به خوبی از عهده این مسئولیت بزرگ برآمده است.

مالیات، ابزار کنترلی نرخ اجاره بها،

24 تیرماه 99 در مجلس شورای اسلامی قانونی به تصویب رسید تا بنا بر آمار وزارت راه و شهرسازی، دو میلیون و 500 هزار واحدی که خالی از سکونت است وارد بازار شود.

اما این طرح چگونه کمک می­کند تا متقاضیان اجاره آپارتمان 50 متری در تهران بتواند با پرداخت هزینه کمتر به هدف خود برسد؟ واضح است که افزایش عرضه در بازار اجاره، فضا را رقابتی کرده و قیمت­ها را کنترل می­کند و از حالت دستوری خارج می­کند. از سوی دیگر قدرت انتخاب مردم برای یکی از مهمترین تصمیم­ها، یعنی انتخاب محل سکونت افزایش می یابد.

شایان ذکر است بیشتر خانه­های خالی در اختیار بانکها، سازمان­ها و یا ارگان­هایی است که دولت آنها را موظف کرده واحدهای خود را وارد بازار اجاره کرده یا از طریق بورس مسکن آنها را عرضه کنند تا مردم بتوانند از طریق خرید اوراق، خرید متری مسکن را تجربه کنند.

ساماندهی بازار مسکن با اهرم مالیات برعایدی سرمایه؛

در این راستا مالیات برعایدی سرمایه یکی دیگر از قوانین مسکنی دولت است که می­تواند نقش مهمی در مبارزه با سوداگری در خرید و فروش ایجاد کند. به این طریق که مالکان با احتساب اینکه باید بخشی ازمابه­التفاوت عایدی معامله مسکنی خود را به عنوان مالیات بر عایدی پرداخت کنند از قیمت­های نجومی دست کشیده و ارزش خانه را به طور واقعی محاسبه کرده و به فروش می­رسانند. گفتنی است این محاسبه را میتوان در بخش تخمین قیمت مسکن کیلید به صورت لحظه ای انجام داد.

به این صورت دلالان و واسطه­های ملکی نیز دیگر با بزرگنمایی مشخصات مثبت ملک و مخفی نگه داشتن معایب آن سعی در گرانتر فروختن ملک نکرده و کمی تعادل را در فروش آن ملک رعایت می­کنند. چرا که این مالیات را آنهایی که صرفا خرید و فروش ملکی می­کنند و سازنده نیستند نیز تعلق می­گیرد. یکی از نکات قابل توجه این است که مصرف کننده واقعی نیازی به پرداخت مالیات ندارد و حتی  فرق سوداگر و مصرف کننده در این میان مشخص می­شود.

همچنین یکی دیگر از مزایای این ابزار مالیاتی، جلوگیری از تقاضای کاذب در بازار است. چراکه به این طریق شخصی که نیازی به خرید خانه ندارد وارد این حوزه نمی­شود و صرفا مصرف­کننده واقعی در بازار نقش اصلی را ایفا می­کند.در نتیجه مردم نباید نگران خرید و فروش ملکی خود باشند و جابجایی محل سکونت که بیش از دوسال از خرید آن می­گذرد، مالیاتی تعلق نمی­گیرد.

تسهیلات ساخت، بازوی قدرتمند توسعه بازار مسکن؛

یکی از مهم ترین اقدامات مسکنی دولت دوازدهم که بخش تولید را نشانه گرفته و با افزایش تسهیلات ساخت تا 300 میلیون تومان بوده که توانست کمی در تامین مالی سازندگان تاثیر مثبت بگذارد. این تسهیلات در صورتی که ساخت و ساز به صورت صنعتی باشد با سود 17 درصد و در صورتی که همچون گذشته به روش سنتی ساختمان سازی  صورت گیرد، با سود 18 درصد بازپرداخت آن محاسبه می شود. اما متاسفانه هزینه ساخت به قدری افزایش داشته که این 300 میلیون تومان، بخش بسیار کوچکی از هزینه ها را شامل میشود.

در نتیجه اقدامات مسکنی دولت دوازدهم در دو سال اخیر تا حدودی بازار اجاره را از صعود قیمت با شیب تند نجات داده است. البته سیاست­های مرتبط با بخش مسکن، در بلند مدت پاسخگو است و باید دید این ابزارهای بازدارنده و کنترلی تا چه میزان این حوزه بسیار مهم و اساسی را ساماندهی می­کند.

گفتنی است استفاده از ظرفیت مجموعه هایی همچون کیلید، میتواند علاوه بر اینکه این سیاستگذاری هارا هدفمندتر کند، سرعت رسیدن به نقطه مطلوب در بازار را افزایش دهد. همچنین مردم و مشاورین املاک نیز میتوانند راحت تر از گذشته به فعالیت های ملکی خود بپردازند و این مهم زمان و انرژی آنها را بهینه کرده و در قیمت پایانی هم تاثیر بسزایی میگذارد. گفتنی است کیلید این مهم را با استفاده از ابزارهای مختلف جستجو که از هوش مصنوعی بهره میگیرد انجام داده است. به طوری که امروزه متقاضی اجاره آپارتمان در ارم به راحتی در کمترین زمان به واحد دلخواه خود می رسد.