دبیر کانون انبوه‌سازان از دلایل عرضه نامناسب مسکن در کشور می‌گوید
مسیر انحرافی توزیع ثروت شهری
گروه مسکن- بازار مسکن به تازگی وارد دوره‌ای شده است که نه می‌توان نام آن را دوره رونق دانست و نه می‌توان گفت به طور کامل در رکود فرو رفته است. در این میان عده‌ای علاج جلوگیری از نوسانات بازار را در عرضه بیشتر می‌دانند و عده دیگر در تقویت ابزارهای مالی متقاضیان. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور نیز معتقد است دولت باید با حفظ فاصله خود از بازار، توانایی مالی متقاضیان را هم در نظر بگیرد. فرشید پورحاجت اما مهم‌ترین معضل نوسانات بازار مسکن را عدم کنترل دولت بر تورم و توزیع نامناسب خدمات شهری در کشور می‌داند. زمانی که از او در مورد علت ورود دلالان در دوره‌های رونق مسکن سوال می‌شود می‌گوید: «مگر فقط مسکن این مشکل را دارد؟ آیا دیگر بازارهای اقتصاد ما دچار سفته‌بازی نشدند؟ باید به این موضوع فکر کنیم که چه عاملی سرمایه‌گذاران را به سفته‌بازی تشویق می‌کند؟ به نظر می‌رسد اتفاقی که در اقتصاد ما افتاده این است که دولت‌ها نمی‌توانند تورم را کنترل کنند. دولت فعلی در دوره اول تورم را کنترل کرد اما در سال ۹۶ دیدیم که تورم سنگینی رخ داد و در این میان برخی از صاحبان سرمایه سیگنال‌ها را متوجه می‌شوند و به سمت بازارهایی می‌روند که ارزش سرمایه نقدی خود را حفظ کنند. حالا عنوان این اتفاق را سفته‌بازی گذاشته‌اند. در حالی که مشکل اصلی این است که ما قدرت کنترل تورم را از دست داده‌ایم.» مشروح گفت‌وگو با او را در ادامه می‌خوانید.
هزینه ساخت مسکن در ایران به طور متوسط چقدر است؟ آیا این نرخ جذابیتی برای ورود سرمایه‌گذاران دارد؟
هزینه ساخت مسکن نسبت به نقاط مختلف کشور متفاوت است؛ هزینه‌های ساخت مسکن به چهار دسته زمین، دستمزد، مصالح و بسته‌های خدمت سازمان‌ها و ارگان‌های دولتی و حاکمیتی تقسیم می‌شود. در صورتی که قیمت زمین را در نظر نگیریم هزینه تمام‌شده مسکن بر اساس این چهار عامل محاسبه می‌شود که در قسمت‌های مختلف کشور متفاوت است. علاوه بر جغرافیا، گاهی در مناطق شهری هم شاهد نوسان قیمت‌ها در هزینه تمام‌شده مسکن هستیم. این وضعیت حتی در مورد بسته‌های خدمتی شهرداری‌ها که به عنوان عوارض پرداخت می‌شود هم برقرار است. به عنوان مثال در نقاط پایین شهر گاهی هزینه این خدمات به ازای هر مترمربع ۵۰ هزار تومان تمام می‌شود. این در حالی است که این نرخ در شمال شهر با توجه به تراکم بالای ساختمان‌ها متری یک میلیون تومان محاسبه می‌شود.
بنابراین شهرداری‌ها نیز به راحتی هزینه‌های پروانه ساختمان را در نقاط مختلف شهری دستخوش تغییرات می‌کنند. اگر باز هم این عامل را فاکتور بگیریم هزینه ساخت مسکن به صورت پیمانی اعم از مفید و غیرمفید به ازای هر واحد ۲۰ درصد مشاعات را شامل می‌شود. در مجموع اگر به صورت پیمانی حساب کنیم هزینه ساخت مسکن کشوری به طور متوسط متری ۵/۲ میلیون تومان بدون عوارض تمام می‌شود. البته باید عوامل متغیر دیگری را هم در قیمت ساختمان دخیل دانست؛ عواملی که هزینه‌های ساختمان را تغییر می‌دهند. قطعا قیمت تمام‌شده یک پروژه مسکونی با نوع مصالح هم در ارتباط است. ساختمان‌هایی که در مناطق برخوردار شهری تولید می‌شود معمولا از مصالح گران‌تری ساخته می‌شود و قیمت آن متفاوت است. البته این مصالح تنها به دلیل مرغوب‌تر بودن هزینه را بالا می‌برد و معنایش این نیست که در ساختمان‌های پایین شهر مصالح غیراستاندارد به کار می‌رود. اجناس ساختمانی در هر جای کشور باید تابع استانداردهایی باشد اما در برخی نقاط بنا بر ترجیح سازنده، از مصالح گران‌تری استفاده می‌شود.
با توجه به وضعیتی که در بازار مسکن به وجود آمده آیا ساخت‌وساز برای سازندگان صرفه اقتصادی دارد؟ اساسا سازندگان برای ورود به پروژه‌ها چه مقدار حاشیه سود برای خود در نظر می‌گیرند؟
در حال حاضر به نظر می‌رسد توجیه‌پذیری اقتصادی در حوزه تولید مسکن به شدت نوسان دارد. البته به طور کلی چنین توجیهی برای بخش تولید وجود ندارد که وارد مسکن شود اما در مواردی که شامل بخش کوچکی از بازار است ممکن است همچنان جذابیت‌هایی وجود داشته باشد.
شاهد این مدعا ریزش شدید پروانه‌های ساختمانی در چند سال گذشته است. اگر آمار سطح اسکان و پروانه‌های ساختمانی دوره رونق مسکن را با امروز مقایسه کنیم می‌بینیم که آمار تولید مسکن در سال‌های قبل از ۹۱ با آنچه امروز داریم بسیار متفاوت است. اساسا ریسک در تولید و معاملات مسکن افزایش پیدا کرده و این معضل باعث شده ساخت‌وساز توجیه اقتصادی نداشته باشد. البته همان‌طور که گفته شد در مناطقی هم که توجیه اقتصادی وجود دارد تنها مخاطبان خاصی را به عنوان متقاضی جذب می‌کند. این در حالی است که در سیاست‌های کلان و نگاه کاربردی به بازار مسکن هدف ما متقاضیان واقعی مسکن است.
اگر بازدهی بازارهای اقتصادی و مالی کشور را در سال‌های اخیر بررسی کنیم، برخلاف آنچه تصور عموم است مسکن عقب‌افتادگی قیمتی دارد. به عنوان مثال شاخص بورس در دو سال اخیر تقریبا از ۶۸ هزار واحد به ۴۵۰ هزار واحد رسیده است اما در بازار مسکن چنین رشدی را شاهد نبودیم. آیا این مساله مانع ورود سرمایه‌گذاران نشده است؟
ریشه این موضوع را باید در پول‌های سرگردان کشور جست‌وجو کرد. در اقتصاد ما سال‌های سال، سرمایه‌های سرگردان به مسکن رجوع می‌کردند اما الان این سرمایه‌ها جذب بورس می‌شوند. ممکن است این چرخش به دلیل افزایش ریسک‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن باشد. آنچه مسلم است پول‌های سرگردان اقتصاد جذب بورس شده است. ریسک حوزه تولید مسکن بسیار بالا رفته و سرمایه‌های سرگردانی هستند که جذب مسکن نمی‌شوند به علت اینکه توجیه‌پذیری اقتصادی وجود ندارد. در حال حاضر شرایطی را سپری می‌کنیم که جاذبه‌ای برای ورود به بازار مسکن وجود ندارد. بخش خصوصی هم اگر ببیند بستر لازم برای سرمایه‌گذاری در یک بازار وجود ندارد قطعا شرایط بهتر را انتخاب می‌کند.
با این وجود هر زمان که بستر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در دوره‌های رونق ایجاد شده اغلب شاهد ورود سنگین سفته‌بازان به این بازار بودیم…
بله اما نباید فراموش کنیم لازم است بخش تولید از سفته‌بازان جدا شود. بخش تولید نه سوداگر است و نه سفته‌باز. تولیدگر یک فعال بخش خصوصی است که جنس فعالیت اقتصادی آن از نوع تولید است. البته من هم معتقدم که سفته‌بازی وجود دارد اما اساس موضوع این است که چرا سفته‌بازی در بازارهای ایران وجود دارد؟ مگر فقط مسکن این مشکل را دارد؟ آیا دیگر بازارهای اقتصاد ما دچار سفته‌بازی نشدند؟ بنابراین باید به این موضوع فکر کنیم که چه عاملی سرمایه‌گذاران را به سفته‌بازی تشویق می‌کند؟ به نظر می‌رسد اتفاقی که در اقتصاد ما افتاده این است که دولت‌ها نمی‌توانند تورم را کنترل کنند. دولت فعلی در دوره اول تورم را کنترل کرد اما در سال ۹۶ دیدیم که تورم سنگینی رخ داد و در این میان برخی از صاحبان سرمایه سیگنال‌ها را متوجه می‌شوند و به سمت بازارهایی می‌روند که ارزش سرمایه نقدی خود را حفظ کنند. حالا عنوان این اتفاق را سفته‌بازی گذاشته‌اند. در حالی که مشکل اصلی این است این ما قدرت کنترل تورم را از دست داده‌ایم.
حالا اگر تورم را کنار بگذاریم، راهکارهای حذف سوداگری در بازار مسکن چیست؟ دولت وعده داده بود که بورس مسکن را راه‌اندازی کند. این اقدام اگرچه بازار را شفاف می‌کند اما مشخص نیست که بر چه اساس یک کالای غیرهمگن قرار است در بورس قیمت‌گذاری شود.
همان‌طور که شما می‌گویید مسکن کالایی است غیرهمگن و خیلی سخت است که معاملات آن را به سمت بازار سرمایه هدایت کنیم اما سهام شرکت‌های ساختمانی را می‌توان وارد بورس کرد. البته در مورد همین اقدام هم تجربه خوبی نداشتیم. برای مثال دیدیم که پدیده شاندیز خود به یک پرونده چالش‌برانگیز تبدیل شد.
به همان موضوع عرضه مسکن برگردیم. وزارت راهوشهرسازی در گذشته براساس سیاست کاهش دخالت مستقیم دولت در حوزه مسکن و تقویت ابزارهای مالی متقاضیان فعالیت می‌کرد. وزیر قبلی معتقد بود که اگر ریشه مشکلات مسکن در تولید بود پروانه‌های ساختمانی بی‌شمار سال ۸۹ همه چیز را حل می‌کرد. در عین حال وزیر جدید دست‌کم تمام توان تبلیغاتی خود را برای عرضه مسکن متمرکز کرده است. دائما اعلام می‌شود که برای کارمندان دولت، کارگران یا نظامیان قرار است خانه بسازیم. به نظر شما هم آیا مشکل اصلی کمبود تولید مسکن است یا عرضه نامناسب آن؟
به نظر می‌رسد که اولا نظر عباس آخوندی این بود که دولت نگاه مداخله‌جویانه در بازار مسکن نداشته باشد و در عین حال سیاست‌ورز خوبی باشد نه اینکه در بازار دخالت کند. مداخله دولت همیشه به نحوی بوده است که منافعی برای مردم نداشته است. دولت تاجر خوبی نیست. بنده هم با نظر او موافقم. مطلب دیگری که از توجه به آن غافل شدیم بحث ضوابط شهرسازی و نحوه توزیع ثروت در سرانه‌های شهری است. باید توجه کنیم که اگر این مشکلات را در حوزه شهر حل کنیم دیگر شاهد اختلاف ۵۰ میلیون تومانی قیمت مسکن در پایین و بالای شهر نیستیم. باید قبول کنیم که مسیر توزیع ثروت شهری را اشتباه رفتیم. در تهران هم می‌توانید خانه متری شش میلیون تومانی پیدا کنید هم خانه پنج میلیون تومانی. ما نتوانستیم خدمات عمومی را با توزیع منصفانه ارائه دهیم. این معضل در بازآفرینی شهری هم خود را نشان داده و این طرح پر از کاستی است.
البته تولید مسکن برای اقشار مختلف در تمام کشورهای دنیا رخ می‌دهد اما باید مشاهده کنیم که بخش خصوصی ما که کاملا شفاف معامله می‌کند آیا قدرت تولید مسکن را دارد یا خیر؟ در پروژه ۴۰۰ هزار واحد مسکن ملی دستگاه‌های دولتی با نیروهای نظامی قرارداد ساخت خانه امضا کرد. قرارداد را با چه کسی امضا کردند؟ بین خودشان. آیا آنها یک نهاد تخصصی در حوزه مسکن هستند؟ خیر. یکی از مشکلات ما حذف نهادهای حرفه‌ای مسکن است. در گذشته هم دولت این اشتباه را کرده بود و حالا از آن درس نمی‌گیرد. زمانی که دو سال از عمر پروژه مسکن مهر گذشته بود و تعاونی‌های دولتی در توسعه پروژه ناموفق بودند دولت تفاهمنامه سه‌جانبه‌ای با نهادهای تخصصی امضا کرد و از آن به بعد بود که مسکن مهر پیشرفت کرد.
دولت از تجربه‌های مسکن‌سازی در سال‌های گذشته برداشت‌های مناسبی نکرده است. در مسکن مهر ۵/۲ میلیون واحد در کشور برنامه‌ریزی شد. فارغ از خوب یا بد بودن، این طرح یک پروژه ملی بود و شاید این پروژه به قول آخوندی مزخرف بوده باشد اما می‌توانستیم ایرادات آن را برطرف کنیم و خوبی‌هایش را تقویت کنیم. این یک اصل استراتژیک در مدیریت است که ما در طرح مسکن ملی این کار را نکردیم.
نهادهای تخصصی مسکن بارها به وزارت راه هشدار دادند که مسکن ملی طرح‌های مطالعاتی ندارد و برآوردهای متقاضیان اشتباه است.
در مسکن مهر طرح‌های مطالعاتی داشتیم. حالا برای مسکن ملی فراخوان دادند و مشخص شد که نیمی از افراد ثبت‌نام‌شده نمی‌توانند شرایط را احراز کنند. آیا اگر به این افراد بگوییم هفته دیگر ۴۰ میلیون تومان پیش‌پرداخت بدهید توانایی پرداخت دارند؟ در مسکن مهر پس از آغاز زمان واریز اقساط یک ریزش ۷۰۰ هزارتایی در متقاضیان داشتیم اما از این تجربه استفاده نشد.
به بازآفرینی شهری اشاره کردید… به نظر شما چرا دستگاه‌های دولتی با وزارت راهوشهرسازی برای تحویل زمین در بافت فرسوده همکاری نکردند؟ آیا این مشکل از خلأ حکمرانی در دولت خبر نمی‌دهد؟
می‌توان این تعبیر را درست دانست. به علت اینکه مسکن یک حوزه فرابخشی است وزارت راهوشهرسازی موفق نبود در حوزه بازآفرینی دستگاه‌ها را هماهنگ کند. به یاد دارم زمانی آقای آخوندی هم گفته بود که اگر تمام زمین‌های واگذار شده توسط دستگاه‌های دولت را در کنار هم قرار دهیم کلا ۲۵ مترمربع هم نمی‌شود و این در حالی است که اطلاع داریم این دستگاه‌ها زمین‌های زیادی را در مناطق فرسوده و حاشیه شهرها داشتند و می‌توانستند اقدامات مناسبی کنند.
