راهکارهای ورود مسکن به بورس

دولت قصد دارد از طریق بازار بورس، سرمایه لازم برای ساخت پروژه‌های مسکونی را تأمین کند. کارشناسان معتقدند برای ایجاد انگیزه لازم برای سرمایه گذاری افراد و جذب سرمایه‌های بیشتر دولت می‌تواند از چهار محرک برای این کار استفاده کند.

طرح اولیه دولت برای ورود مسکن به بازار بورس ایجاد صندوق زمین و ساختمان است که بسیاری اعتقاد دارند چندان موفق نبوده است. طرح جدید نیز ارائه اوراق سلف موازی استاندارد برای بورس است تا افراد با خرید این اوراق سرمایه لازم برای ساخت پروژه‌های مسکونی را تأمین کنند.

اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه

درواقع می‌توان گفت طرح اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه در سال 87 و در قالب طرح ساماندهی مسکن مطرح‌شده است. قانونی که تا سال 94 و 95 مورد بی‌مهری و بی‌توجهی دولت قرار داشته و چند سال بعد  در برنامه‌های دولت قرارگرفته است.

تا اینکه در سال 93 برای اولین بار طرح صندوق زمین و ساختمان طراحی و ارائه شد. استفاده از این طرح به شکل کاملاً محدود باقی ماند و در اختیار یک شرکت دولتی قرار گرفت.

این طرح نتوانست ارتباط معناداری با بازار مسکن و تأمین سرمایه بساز بفروش‌ها داشته باشد. توجیه این وضعیت روشن نبودن فرایند تخصیص سرمایه برای ساخت‌وساز بود و این عدم شفافیت باعث ناکارآمدی این طرح و صندوق شد.

اما با گذشت 5 سال از افتتاح این صندوق نه‌تنها شرکت‌های خصوصی به این طرح وارد نشده‌اند بلکه بسیاری از سازندگان قدرتمند دولتی که جز پیمانکاران قدر محسوب می‌شوند نیز از این صندوق استفاده‌ای نکردند.

طبق آمار ملک هفت، در این سالها این صندوق تنها برای ساخت 700 واحد مسکونی تأمین سرمایه شده است و پتانسیل‌های قدرتمند این صندوق ارزشمند بلااستفاده مانده است.

عدم استقبال سازندگان مسکن از صندوق زمین و مسکن

اما سؤال اینجاست که چرا سازندگان ساختمان که اکثر حقیقی بوده و به شکل سنتی ساختمان‌سازی می‌کنند از صندوق زمین و مسکن استقبالی نکردند.

دلیل اول

دلیل اول عدم تمایل ساختمان‌سازان برای تقسیم کردن حاشیه سود خود با دولت است.  مسیر شفاف بورس برای بازار مسکن که در اختیار دلالان و محتکران است، باعث می شود که سازندگان  چندان تمایلی به دریافت وام دولتی و یا پیش‌فروش نداشته باشند.

دلیل دوم

دلیل دوم مشکلات مربوط به اسناد خانه‌های کلنگی است که معمولاً با ساختمان‌سازان وارد معامله می‌شوند و ورود آن‌ها به بازار بورس چالش‌های زیادی دارد.

دلیل سوم

دلیل سوم عدم تطابق فعالیت‌های ساختمانی در کشور با قوانین و سازوکارهای بازار سرمایه است؛ زیرا بسیاری از سازندگان بدون ثبت شرکت و به شکل سنتی اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند و نمی‌توانند خود را با سازوکارها و قوانین موجود در بازار سرمایه تطابق دهند و سرمایه‌گذاران حقوقی نیز که وارد بازار سرمایه می‌شوند عمدتاً درزمینه ساخت‌وساز مسکن فعالیت ندارند.

دلیل چهارم

دلیل چهارم این است که سازندگان حاضر به‌پیش فروش پروژه‌های خود نیستند و تمایل دارند پروژه‌ها را به‌روز و به قیمت بالا بفروشند. آن‌ها حاضر نیستند حاشیه امن سود خود را با کسی شریک شوند.

برای همین است که کارشناسان حوزه مسکن ملک هفت معتقدند اگر کلید اتصال یا محرک کافی برای تشویق سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار بورس ایجاد نشود هیچ ‌یک از طرح‌های موجود بازار مسکن را به بورس متصل نخواهد کرد.

طرح ارتباط عوامل بازار مسکن توسط دولت

طرح جدید دولت برای اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه ایجاد رابطه جدید بین عوامل بازار مسکن است.

سازنده، مصرف‌کننده و سرمایه‌گذار سه عضو این رابطه هستند که درصورتی‌که به این رابطه بورسی وارد شوند به شکل جدیدی به هم متصل خواهند شد.

در این طرح قرار است سازنده پروژه مسکونی اوراقی را تحت عنوان اوراق موازی ساختمان از طریق بازار سرمایه به فروش برساند. خریدار با خرید حداقل یک مترمربع از واحد مسکونی در زمان مقرر واحد مسکونی خود را در صورت خرید کل واحد تحویل خواهد گرفت و یا اصل و سود پول خود را مطابق با مقدار سرمایه‌گذاری دریافت خواهد کرد.

کسانی که به دنبال خانه‌دار شدند هستند و یا سرمایه‌گذاران در بازار سرمایه می‌توانند در این طرح وارد شوند. در انتهای ساخت پروژه یک واحد مسکونی دریافت کنند و یا با فروش اوراق خریداری‌شده اصل و سود پول خود را دریافت کنند.

ازجمله تفاوت‌های صندوق زمین و مسکن این است که در سال 93 سرمایه‌گذار با خرید یک یونیت می‌توانست در این صندوق سرمایه‌گذاری کند.

هر یونیت 3 میلیون تومان بود و معادل یک مترمربع ساختمان نبوده است اما در طرح جدید خریدار باید حداقل یک مترمربع از ساختمان را خریداری کند که در شهر تهران با توجه به قیمت خانه و میانگین متراژ باید در حدود 17 میلیون تومان پرداخت کند. اعتبار این اوراق در حدود 2 تا 3 سال طراحی‌شده است و این میزان از سرمایه‌گذاری برای کسانی که بودجه کافی ندارند چندان مناسب نیست.

نتیجه گیری

بر اساس تحلیل های ملک هفت ، در صندوق زمین و مسکن سود حاصله مطابق با سود بازار پیش‌بینی‌شده بود.

یعنی اگر بازار مسکن دچار رکود شود و یا سود کافی نداشته باشد سرمایه‌گذار نیز سودی دریافت نمی‌کند اما مزیت اوراق موازی نیز در این است که سرمایه‌گذار با سرمایه اندک می‌تواند در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند و به‌مرور سرمایه خود را افزایش دهد.

همچنین به‌طور کامل از سود حاصل از تورم بازار برخوردار خواهد شد.