مشکلات تقسیم ملک قولنامه‌ای بین وراث
در این مقاله قصد داریم به یکی از رایج‌ترین مشکلات حقوقی موجود در جامعه یعنی مشکلات تقسیم ارث ملک قولنامه‌ای بین وراث بپردازیم. شما با خواندن این نوشتار با مهمترین مسائل حقوقی مربوط به تقسیم ملک قولنامه‌ای بین وراث ازجمله مالیات بر ارث ملک قولنامه‌ای، مشکلات فروش ملک قولنامه‌ای و نحوه تقسیم ملک قولنامه‌ای بین ورثه آشنا خواهید شد.
شاید شما نیز بنابر مقتضیات زندگی اجتماعی، بارها از ملک قولنامه‌ای و مشکلات تقسیم آن به خصوص در بین وراث چیزی شنیده باشید. برای روشن شدن موضوع ابتدا باید بدانید به چه اسنادی قولنامه می‌گویند و تعریف اموال قولنامه‌ای چیست.
قولنامه چیست؟
گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست. مثلا خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب‌های شهرداری و دارایی و غیره اقدام نماید. در این حالت طرفین قراردادی عادی تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد، معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می‌گویند.
قولنامه همان توافق شفاهی ابتدایی طرفین معامله در خصوص ملک یا هر چیز دیگر قابل خرید و فروش مورد تایید قانون است. این توافق اولیه بین طرفین، از نظر حقوقی دارای اعتبار است و متعهد به آن ملزم به وفای به عهد است.
معمولا در عرف جامعه در خصوص خرید و فروش ملک مورد نظر، ابتدا بین طرفین (خریدار و فروشنده) توافق شفاهی حاصل می‌شود و بعد به صورت کتبی نوشته شده، سپس طرفین معامله با تنظیم مبایعه‌نامه، در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا کرده و نسبت به انتقال رسمی ملک مورد نظر اقدام می‌کنند. همان‌طور که گفتیم اموال مورد معامله قولنامه می‌تواند ملک، اتومبیل، یا هرگونه اموال منقول یا غیرمنقول باشد.
تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه در چیست؟
عموم مردم به قولنامه مبایعه‌نامه هم می‌گویند. اما باید گفت که این دو واژه از لحاظ حقوقی با هم تفاوت دارند. تفاوت آن را می‌توان در پاسخ به این سوال یافت که اگر یکی از طرفین معامله، از تعهدات خود سر باز زد چه می‌شود؟ طبق قانون مدنی مبایعه‌نامه یعنی قرارداد مبیع، که اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند می‌توان ایشان را ملزم به تسلیم مبیع یا ثمن معامله کرد.
اما در قولنامه، به موجب آن می‌توان الزام (اجبار) به انجام تعهد را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمس ملک به خریدار خودداری کند، خریدار می‌تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای زدن سند در دفترخانه مجبور ساخته، و دادگاه می‌تواند در صورت تقاضای خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمی و پرداخت وجه التزام صادر کند.
مشکلات تقسیم ملک قولنامه‌ای بین وراث چیست؟
حال که با مفهوم قولنامه آشنا شدید به بیان عمده‌ترین مشکلات حقوقی تقسیم ملک قولنامه‌ای بین وراث می‌پردازیم. با توجه به تعریف قولنامه که یک توافق شفاهی ابتدایی است، اگر یکی از طرفین قولنامه وفای به عهد ننمایند، ناگزیر فرد ذینفع در قولنامه باید از طریق مراجع قضایی، ابتدا به استناد قولنامه موجود، الزام طرف متعهد به وفای عهد را از مراجع قضایی درخواست کند.
بنابراین پس از تعیین و تکلیف قانون، اموال شراکتی موروثی بین ورثه تقسیم خواهد شد. همین امر موجب بروز مشکلاتی به خصوص در گذراندن وقت و زمان دادرسی و صدور حکم می‌شود. از طرف دیگر باید بدانید چون قولنامه یک وعده توافق است، سند رسمی محسوب نمی‌شود و از حیث آثار حقوقی و اثبات آن در مراجع قضایی مانند سند رسمی نیست و نمی‌تواند در محاکم قضایی و ثبتی موضوع احقاق حق قرار گیرد.
با توجه به کثرت پرونده‌هایی به این شکل در محاکم قضایی، شما می‌توانید قبل از تنظیم هرگونه قولنامه، طی تماس با گروه وکلای هوداد از به وجود آمدن مشکلات حقوقی برای خود و خانواده‌تان در آینده جلوگیری کنید.
فروش ملک قولنامه‌ای و مشکلات آن؟
باید به این نکته توجه کنید که در فروش ملک قولنامه‌ای، توافق و رضایت طرفین معامله نسبت به فروش ملک مورد نظر به اشخاص ثالث شرط اساسی است. در صورتی که یکی از طرفین موضوع قولنامه وفای به عهد نکند، خواهان فروش ملک مورد نظر بایستی ابتدا حق خود را به استناد قولنامه مذکور در مراجع قضایی اثبات کند و سپس الزام طرف مقابل را به انجام معامله جدید بخواهد که این خود بخشی از مشکلات فروش ملک قولنامه‌ای است.
نحوه‌ی تقسیم ملک قولنامه‌ای بین ورثه چگونه است؟
تقسیم ملک قولنامه‌ای بین ورثه بدین‌گونه است که ابتدا وراث با وصف قولنامه یا وعده توافق می‌بایست به لحاظ قانونی مجدداَ، با رضایت یکدیگر، ملک مورد نظر را بین خود تقسیم کنند و حصه‌ی تقسیم شده هر فرد مشخص شود، سپس تقسیم نامه‌ی مذکور را به امضای همه‌ی وراث برسانند.
در این صورت این تقسیم نامه بین خودشان (مالکین حصه‌های مشاعی) از لحاظ قانونی معتبر است. اما در صورتی که بخواهند به شکل رسمی تقسیم کنند، باید همه‌ی وراث با در دست داشتن قولنامه‌ی مذکور با حضور در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به تقسیم رسمی ملک مورد نظر اقدام کنند.
مالیات بر ارث ملک قولنامه‌ای به چه صورت است؟
در مورد مالیات بر ارث ملک قولنامه‌ای باید عنوان کنیم که اگر ملک یا مال موروثی بخواهد موضوع معامله قرار گیرد، ابتدا باید مالیات آن که از طریق اداره دارایی و مالیات مشخص می‌شود پرداخت شود. ازین رو پس از فوت مالک، وراث باید به نزدیک‌ترین شورای حل اختلاف متوفی مراجعه کنند و با ارائه مدارک شناسایی خود و پر کردن فرم مخصوص این شوراء، نسبت به دریافت گواهی انحصار وراثت اقدام کنند.
به همین جهت هنگام تقاضای گواهی انحصار وراثت، داشتن گواهی مالیات بر ارث که از جانب اداره‌ی دارایی صادر می‌شود ضرورت دارد. گفتنی است اداره مالیات براساس منقول یا غیر منقول بودن اموال 2 تا 5 درصد مالیات در نظر می‌گیرد.
بیشتر بخوانید: مراحل طلاق توافقی چیست؟
نکات مهم حقوقی ملک قولنامه‌ای
در این قسمت از مقاله به بیان مهمترین نکات کلیدی و کاربردی اموال قولنامه‌ای می‌پردازیم:
- اعتبار قولنامه مانند سایر قراردادهایی است که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می‌کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند. بدین ترتیب اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می‌تواند از دادگاه صالح درخواست کند او را برای سند زدن در دفترخانه مجبور کند.
- طرفین قرارداد می‌توانند برای محکم کردن قولنامه مبلغی را به عنوان وجه التزام در قرارداد قید کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سرباز زد، مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (متعد‌له) باشد.
- قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌های معاملاتی و یا بیرون از آن‌جا تنظیم می‌شود سند عادی است و به همین خاطر، طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن به خرج دهند تا بعداَ دچار مشکل نشوند.
